ড্যাপের ফাঁদে আটকে আছে আবাসন খাত

তোফাজ্জল হোসাইন কামাল : ঢাকা মহানগর বিশদ অঞ্চল পরিকল্পনায় (ড্যাপ) আটকে আছে দেশের আবাসন খাত। এই খাত সংশ্লিষ্ট ব্যবসা এখন স্থবির। ফলে একদিকে দেশের অর্থনীতিতে বিরুপ প্রভাব পড়ছে। অপরদিকে কাজের ক্ষেত্র সংকুচিত হয়ে পড়ছে। এ অবস্থায় বিতর্কিত ড্যাপ সংশোধন করে তা আবাসন খাত উপযোগী করার দাবী জানানো হয়েছে দফায় দফায়। কিন্তু এতেও কোন সাড়া না মেলায় এখন খাত সংশ্লিষ্টরা আন্দোলনে নামার প্রস্তুতি নিচ্ছে। এর আগে, গত ১১ নবেম্বর দেশের আবাসন খাতের সবচে বড় ব্যবসায়ী সংগঠন রিয়েল এস্টেট অ্যান্ড হাউজিং অ্যাসোসিয়েশন অব বাংলাদেশ (রিহ্যাব) আগামী ১৫ দিনের মধ্যে নির্মাণ বিধিমালা সংশোধন না করলে সদস্য ও জমির মালিকদের নিয়ে কঠোর আন্দোলন শুরু করবে বলে জানায়। আগামী ১৬ নবেম্বর শনিবার রিহ্যাব তাদের চূড়ান্ত কর্মসূচি ঘোষণা করতে যাচ্ছে। সংশ্লিষ্ট একাধিক সূত্রে এ খবর জানা গেছে।

আবাসন ব্যবসায়ীদের অভিযোগ, ড্যাপের কারণে বাড়ছে ঢাকার আবাসন সংকট। ফলে আবাসন খাতেও নেমে এসেছে স্থবিরতা।

ড্যাপ নিয়ে কথা বলতে চাইলে রাজধানী উন্নয়ন কর্তৃপক্ষের (রাজউক) চেয়ারম্যান মেজর জেনারেল (অব:) গতকাল বুধবার বিকেলে দৈনিক সংগ্রামকে জানান, “আমি একটি মিটিংয়ে। আপনি পিআরওর (জনসংযোগ কর্মকর্তা) সাথে যোগাযোগ করুন”।

জানতে চাইলে ড্যাপ’র সাবেক প্রকল্প পরিচালক (পিডি) রাজউকের প্রধান নগর পরিকল্পনাবিদ মো: আশরাফুল আলম গতকাল বুধবার বিকেলে দৈনিক সংগ্রামকে বলেন, আগামী কয়েকদিনের মধ্যেই ড্যাপের খসড়া রাজউকের ওয়েবসাইটে প্রকাশ করা হবে। তাতে সংশ্লিষ্টরা তাদের মতামত জানাতে পারবেন। তিনি বলেন, সবার মতামতের ভিত্তিতে ড্যাপ প্রণয়ন করা হবে।

রিহ্যাব সূত্রে জানা গেছে, সম্প্রতি তাদের পরিচালনা পরিষদের একটি সভা হয়েছে। তাতে সিদ্ধান্ত নেয়া হয়, এখন থেকে রিহ্যাব সদস্যরা বিদ্যমান বিধিমালা ২০০৮ ও বিএনবিসি ২০২০ অনুসারে নির্মাণ পরিকল্পনার আলোকে ভবন নির্মাণ করবেন। সভায় রিহ্যাব নেতারা ড্যাপ ও বিধিমালা সংশোধনে সময়ক্ষেপণ হওয়ায় ক্ষোভ প্রকাশ করেন। 

রিহ্যাব নেতারা বলেন, বিধিমালা সংশোধনে রাজউকের চেয়ারম্যানসহ বিভিন্ন পর্যায়ে বিভিন্ন অংশীজনদের নিয়ে একাধিক সভা হয়েছে। রাজউক চেয়ারম্যান ১০ কার্যদিবসের মধ্যে রিহ্যাবের কাছ থেকে প্রস্তাব চান। রিহ্যাবের পক্ষ থেকে দ্রুত সময়ের মধ্যে বিধিমালা সংশোধনের বিস্তারিত প্রস্তাব দেওয়া হয়। রিহ্যাব কথা রাখলেও বিভিন্ন সময় রাজউক বিধিমালা সংশোধনে একাধিকবার আশ্বাস দিলেও এখন পর্যন্ত কার্যকর ব্যবস্থা নেয়নি। ফলে আবাসন খাতে স্থবিরতা নেমে এসেছে। বৈষম্যমূলক নতুন নিয়মে মালিকেরা উন্নয়নের জন্য জমি দিতে রাজি হচ্ছেন না। ফলে ফ্ল্যাটের শূন্যতা তৈরি হচ্ছে এবং দ্রুত ফ্ল্যাটের দাম বাড়ছে। ফ্ল্যাট কেনার সক্ষমতা কমছে মানুষের।

রিহ্যাব সূত্র জানায়, নির্মাণ বিধিমালা সংশোধন না হওয়ায় জমির মালিক, ডেভেলপারসহ সব শ্রেণির নাগরিকদের মধ্যে অসন্তোষ বিরাজ করছে। বাংলাদেশে জমির তুলনায় জনসংখ্যা বেশি। বাস্তবতার নিরিখে সিদ্ধান্ত না নিলে ভবিষ্যতে ভয়াবহ সংকট তৈরি হবে। প্রতিবছর নতুন বাড়ি তৈরি করতে গিয়ে কৃষি জমি কমছে। সে কারণে অবশ্যই বহুতল ভবন বানাতে হবে, ভবনের তলা বাড়াতে হবে। রিহ্যাবের সংশ্লিষ্ট এক পরিচালক বলেন, নির্মাণ খাতের সঙ্গে অর্থনীতির সম্পর্ক আছে। এর সহযোগী শিল্প আছে। আবাসন শিল্পে স্থবিরতা বিরাজ করায় সেই শিল্পগুলো ধুঁকছে। এই পরিস্থিতিতে ভবিষ্যতে জিডিপিতে এই খাতের অবদান কমে যাবে। এ বিষয়ে তিনি সরকারকে কার্যকর ব্যবস্থা নেওয়ার আহ্বান জানান।

সংশ্লিষ্ট সূত্রে জানা গেছে, রিহ্যাবের সভায় উপস্থিত সদস্যরা বলেন, গণপূর্ত মন্ত্রণালয়, রাজউকসহ বিভিন্ন প্রতিষ্ঠানের সঙ্গে একাধিকবার সভা হলেও সুরাহা হচ্ছে না। এই পরিস্থিতিতে তাদের পিঠ দেয়ালে ঠেকে গেছে। ১৫ দিনের মধ্যে নির্মাণ বিধিমালা সংশোধন না করলে সব অংশীজনকে নিয়ে কঠোর আন্দোলন শুরু ছাড়া আর কোনো পথ নেই। সরকারকে অবশ্যই দ্রুত সিদ্ধান্ত নিতে হবে। 

আবাসন ব্যবসায়ীদের অভিযোগ, ড্যাপে পরিকল্পিত ও অপরিকল্পিত এলাকার জন্য পৃথকভাবে ভবন নির্মাণের যে ফ্লোর এরিয়া রেশিও বা এফএআর নির্ধারণ করা হয়েছে, তা বৈষম্যমূলক। নির্দিষ্ট কিছু সুবিধাভোগী ব্যক্তি ও গোষ্ঠীর স্বার্থ রক্ষায় এটা করা হয়েছে। ফলে বেশির ভাগ এলাকায় আগে ভবনের যে আয়তন পাওয়া যেত, সে তুলনায় এখন ৬০ শতাংশ পাওয়া যাবে। এতে জমির মালিক ও ফ্ল্যাটের ক্রেতা-বিক্রেতা-সবাই ক্ষতির মুখে পড়বেন। শুধু তা–ই নয়, আশপাশের খাল-বিল, জলাশয় ও কৃষিজমি দ্রুত কমে যাবে।

আবাসন ব্যবসায়ীরা বিভিন্ন সময়ে বলেছেন, ড্যাপ ও ইমারত নির্মাণ বিধিমালা সবচেয়ে বড় ভয়ের কারণ হয়ে দাঁড়িয়েছে। আবাসন ব্যবসায়ীরা ড্যাপ কিংবা ইমারত নির্মাণ বিধিমালার বিরুদ্ধে নন। তবে কিছু সাংঘর্ষিক বিষয় আছে; সেগুলো সংশোধনের মাধ্যমে আবাসন খাতবান্ধব বিধিমালা প্রণয়ন করা প্রয়োজন।

এর আগে গত ২১ আগস্ট রাজধানীর সিরডাপ মিলনায়তনে আয়োজিত এক সংবাদ সম্মেলনে ২০২২-২০৩৫ সালের জন্য চূড়ান্ত করা ড্যাপকে বৈষম্যমূলক ও ত্রুটিপূর্ণ উল্লেখ করে তা বাতিলের দাবি জানায় রিহ্যাবের নেতারা। এ সময় রিহ্যাব নেতারা বলেন, দুই বছর আগে করোনাকালে তড়িঘড়ি করে নামমাত্র গণশুনানি করে এবং মানুষের মতামত আমলে না নিয়ে ড্যাপের প্রজ্ঞাপন জারি করে সরকার। এর ফলে ঢাকা শহরের উন্নয়ন একেবারেই স্থবির হয়ে পড়ে। সদ্য পদত্যাগ করা প্রধানমন্ত্রী শেখ হাসিনার নির্দেশে এক বছরের মধ্যে কিছু সংশোধন করা হলেও আবাসন শিল্পের স্থবিরতা কাটেনি। জনগণের মধ্যে অসন্তোষ রয়েছে।

সংবাদ সম্মেলনে সংগঠনের সভাপতি মো. ওয়াহিদুজ্জামান বলেন, ঢাকা শহরকে বাসযোগ্য ও পরিবেশসম্মত নগর হিসেবে গড়ে তোলার লক্ষ্যে বিগত তত্ত্বাবধায়ক সরকারের আমলে ইমারত নির্মাণ বিধিমালা-২০০৮ প্রণয়ন করা হয়। পরবর্তী সময়ে খাল-বিল, নদী-নালা, জলাশয়, ধানি জমি, শিল্পাঞ্চল, রাস্তাঘাট ও আবাসিক এলাকা সংরক্ষণে ২০১০ সালে ড্যাপ প্রণয়ন করা হয়। এর ভিত্তিতে ঢাকার রাস্তাঘাট প্রশস্ত ও পরিবেশসম্মত ভবন নির্মাণ হয়ে আসছিল। ২০২২ সালের বৈষম্যমূলক ড্যাপের কারণে ঢাকার বেশির ভাগ এলাকায় আগে ভবনের যে আয়তন পাওয়া যেত, তার তুলনায় এখন ৬০ শতাংশ পাওয়া যায়। এর ফলে খাল-বিল, জলাশয় ও কৃষিজমি দ্রুত হ্রাস পাবে। নতুন ড্যাপের কারণে আবাসন খাতের ব্যবসায়ীরা প্রকল্প নিতে পারছেন না। তিনি বলেন, যারা ব্যক্তি উদ্যোগে বাড়ি করেন, তারাও ভবনের নকশা পাস করাতে আগ্রহ দেখাচ্ছেন না। কারণ, অনেক এলাকায় আগে যেখানে আটতলা ভবন নির্মাণ করা যেত, সেখানে নতুন ড্যাপ অনুযায়ী করা যাবে চার থেকে পাঁচতলা। নতুন ড্যাপের প্রজ্ঞাপন জারির পর আবাসন খাতে স্থবিরতা নেমে এসেছে। আগামী বছর থেকে সংকট মারাত্মক আকার ধারণ করবে। বিশেষ করে চাহিদা ও জোগানের মধ্যে একটি ভারসাম্যহীনতা তৈরি হবে। এতে আবাসন খাতের সংযোগ শিল্পেও স্থবিরতা নেমে আসবে। তাতে দেশের অর্থনীতিতে মারাত্মক সংকট তৈরি হবে।

গত ২৭ অক্টোবর বাংলাদেশ শিল্প ও বণিক সমিতি ফেডারেশনের (এফবিসিসিআই) প্রশাসক মো. হাফিজুর রহমানের সঙ্গে রিহ্যাব প্রতিনিধি দলের এক সাক্ষাৎ হয়। এ সময় রিহ্যাব প্রতিনিধি দলের সদস্যরা বৈষম্যমূলক ড্যাপের কারণে জনমানুষের মনে ক্ষোভ বিরাজ করছে বলে জানিয়ে তা বাতিল করে দ্রুত এ বিষয়ে সমাধান না করলে জনমানুষের ক্ষোভের বহিঃপ্রকাশ ঘটবে বলে উল্লেখ করেন। ড্যাপে ফার এর বৈষম্য দূরীকরণ এবং নির্মাণ বিধিমালা সংস্কারে এফবিসিসিআই এর সহযোগিতা কামনা করেন। এফবিসিসিআই এর প্রশাসক মো. হাফিজুর রহমান এ সময় বলেন, রিহ্যাবের যৌক্তিক দাবির সঙ্গে তারা সব সময় রয়েছে। এ বিষয়ে প্রয়োজনে এফবিসিসিআই, রাজউক, রিহ্যাব এবং গৃহায়ন কর্তৃপক্ষের সমন্বয়ে যৌথ সভা করার কথা বলেন তিনি। কিন্তু এ পর্যন্ত কোন যৌথ সভা হয়নি।

জানতে চাইলে রিহ্যাব সভাপতি মো. ওয়াহিদুজ্জামান বলেন, “বাংলাদেশে জমির তুলনায় জনসংখ্যা বেশি। বাস্তবতার নিরিখে সিদ্ধান্ত গ্রহণ না করলে আগামীতে ভয়াবহ সংকট তৈরি হবে। আমাদের অবশ্যই ভবন উপরের দিকে তুলতে হবে।” তিনি বলেন, “নির্মাণ খাতের সঙ্গে অর্থনীতির সম্পর্ক নিবিড়। আমাদের উপর লিংকেজ শিল্প নির্ভরশীল। আবাসন শিল্পে স্থবিরতা বিরাজ করায় বর্তমানে লিংকেজ শিল্পগুলোও ধুঁকছে। “১৫ শতাংশ অবদান রাখা এই খাতের জিডিপি আগামীতে কমে আসবে। সরকারকে অবশ্যই এ বিষয়ে কার্যকর ব্যবস্থা গ্রহণ করতে হবে।”

জানা গেছে, আবাসন এবং খাতসংশ্লিষ্ট সব ধরনের ব্যবসা স্থবির হওয়ায় আবাসন শিল্পে জড়িত প্রায় ৪০ লাখ লোক বেকার হয়ে পড়ার ঝুঁকিতে রয়েছে। এ অবস্থায় দেশের অর্থনীতির কথা ভেবে ড্যাপ (২০২২-২০৩৫) বাতিল করে ঢাকা মহানগর ইমারত নির্মাণ বিধিমালা-২০০৮ ও মাস্টার প্ল্যান (ড্যাপ)-২০১০ বিধি অনুসারে ভবনের নকশা অনুমোদনের আদেশ দেওয়া যৌক্তিক হবে বলে মনে করছেন সংশ্লিষ্টরা।

জানা গেছে, বহু পুরনো ঢাকা শহরকে নতুন করে পরিকল্পিত নগরীতে পরিণত করার উদ্যোগ নেওয়া হয়েছিল ২০১০ সালে। আর সেজন্য প্রণয়ন করা হয় ডিটেইল এরিয়া প্ল্যান বা বিশদ অঞ্চল পরিকল্পনা (ড্যাপ)। ১৯৫৩ সালের ‘টাউন ইমপ্রুভমেন্ট অ্যাক্টের’ আওতায় ২০১০ সালে ড্যাপ প্রণয়ন করা হয়েছিল। প্রথম ড্যাপের মেয়াদ ছিল ২০১৫ সাল পর্যন্ত। পরে মেয়াদ বাড়ানো হয়। পরবর্তীকালে রাজধানী উন্নয়ন কর্তৃপক্ষ (রাজউক) নতুন ড্যাপ (২০২২-২০৩৫) তৈরি করে, যা কার্যকর হয় গত বছরের আগস্ট থেকে। ঢাকা মহানগরসহ আশপাশের ১ হাজার ৫২৮ বর্গকিলোমিটার এলাকা নিয়ে এই মহাপরিকল্পনা করা হয়। তখন থেকে বিতর্ক চলছিল; কিন্তু গত ৫ আগস্ট ছাত্র-জনতার অভ্যুত্থানে শেখ হাসিনা সরকারের পদত্যাগের পর নতুন করে আলোচনা শুরু হয়েছে ড্যাপ নিয়ে। রিয়েল এস্টেট অ্যান্ড হাউজিং অ্যাসোসিয়েশন অব বাংলাদেশ (রিহ্যাব) প্রস্তাবিত বিধিমালা সংশোধনের একগুচ্ছ প্রস্তাব আনুষ্ঠানিকভাবে রাজউকে দিয়েছে। এতে প্লটসংলগ্ন রাস্তার প্রশস্ততা সংশ্লিষ্ট অনুমোদনযোগ্য এফএআর সূচক এবং এলাকাভিত্তিক এফএআর বাড়ানোর সুপারিশ করেছে তারা। সেটি বাস্তবায়িত হলে বর্তমানের মতো একই আয়তনের ভবন নির্মাণের সুযোগ তৈরি হবে।

জানতে চাইলে রিহ্যাবের সহসভাপতি ইঞ্জিনিয়ার আবদুল লতিফ দৈনিক সংগ্রামকে বলেন, ‘আমরা ড্যাপ বাতিল চেয়েছিলাম। তবে সেটি সময়সাপেক্ষ ব্যাপার হওয়ায় সরকারের উচ্চপর্যায়ের পরামর্শে প্রস্তাবিত ইমারত বিধিমালায় বেশ কিছু সুপারিশ করেছি। আমরা ভবনের আয়তন বাড়ানোর পাশাপাশি রাস্তা কমপক্ষে ২০ ফুট করার প্রস্তাব দিয়েছি। ভবনের ওকুপেন্সি সনদ নেওয়ার প্রক্রিয়া সহজ করার পাশাপাশি শহরকে পরিবেশবান্ধব ও জলাবদ্ধতা নিরসনের সুপারিশ করেছি।’ তিনি আরও বলেন, ঢাকাবাসী, জমির মালিক, ফ্ল্যাটের ক্রেতা-বিক্রেতাসহ সবার ভালোর জন্যই ড্যাপ সংশোধন হওয়া প্রয়োজন। কিন্তু, ড্যাপ সংশোধন নিয়ে আমরা আশাবাদী ছিলাম। এখন আমরা আশাহত। রাজউক ড্যাপ নিয়ে গড়িমসি করছে। তা করা হচ্ছে বিভিন্ন মহলের চাপে। এরমধ্যে তিন মাস চলে গেছে। রাজউক এ সরকারের আমলে প্রথমদিকে যেভাবে ড্যাপ নিয়ে গুরুত্ব দিয়েছে, তা এখন আর নেই অভিযোগ করে তিনি বলেন, আজ কাল করে রাজউক সময় ক্ষেপণ করছে।তারা আমাদেরকে নানা ধরনের ওয়াদা দিয়েছে, তার বরখেলাপও করেছে। তাদের কথা ও কাজের সাথে কোন মিল নেই। ফলে, রাজধানীবাসীর সমস্যা হচ্ছে, ব্যবসা বাণিজ্যও স্থবির হয়ে পড়েছে। নতুন কোন প্রোডাক্ট বা প্রকল্প হচ্ছে না, কর্মক্ষেত্রও সৃষ্টি হচ্ছে না। সবমিলে বিপ্লবী এ সরকারকে বিব্রত করতেই নানা ষড়যন্ত্র চলছে বলে তিনি উল্লেখ করেন। রিহ্যাব সূত্রে জানা গেছে, ড্যাপ নিয়ে আর সময় নয়। এবার চূড়ান্ত আন্দোলন। এই আন্দোলনের কর্মসূচি ঘোষণা করা হবে আগামী ১৬ নবেম্বর শনিবার